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分 享 花 城 置 业 经 验

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问题：

我总价 600-800 万，夫妻两个人住，通勤在 xx 方向，自己没有学位需求。我们已经有一套了，爸妈在住。这套是投资 + 可能未来给父母住。

我现在在纠结科学城岭南山畔的 120 平三房 ( 或者鼎峰 科城山庄等好楼盘 ) ，和天河东的 90 平三房。不知道哪个更有投资空间？如果有其他板块也可以推荐，谢谢 ~

你好：

你这个问题，拨开看有两层：

第一层是科学城鸡头 vs 天河凤尾，

如果再加一个定语的话，那是科学城次新鸡头 vs 天河较旧凤尾。

第二层则是科学城内部如何选择。

600-800w 买房，算是最近一段时间我被咨询的比较多的一个区间范围。

这么说吧，600w 其实比 800w 更好选。

看整个广州楼市，除了天河区以外，600w 你可以在黄埔、番禺、荔湾、白云，甚至海珠西都买到挺不错的房子。

从自住的角度讲，这些可能都比 800w 的天河住的舒服：

房子新、朝向好，三房甚至有些还是四房，名校名字、小区人车分流，离地铁不远，这些要素基本都可以具备。

但如果你把预算加到 800w，你的选择不是更多了，而是变少了。

这个时候你对房子的诉求，不仅是居住，更多的还有保值增值的需求，很多地方就看不上了。

预算提高之后，选择一下从全广州就收缩到天河东、黄埔、海珠西、花地湾、万博这几个板块。

正如你自己看了一轮之后，最后就是科学城核心区 vs 天河。

600-800w，珠江新城不用考虑了，次热门的区域是天河公园。

天河公园西门的话，也有点勉强，还得看东门和北门。

北门其实就是华景新城了。

以华景新城为例，

华景新城的卖点是学位和生活配套。

但在我接待咨询的客户中，也有挺多不喜欢华景的。

因为这个价格的华景，那几个比较新的组团：华景里、历德雅舍，有点超预算。

再往下看，那就只能选更旧、更靠里面的一些单位。

那很多人会嫌旧、交通不方便，户型一般、甚至未来三年要买学位房的，因为学位预警的原因，会打退堂鼓。

从保值的角度上讲，泛天河公园板块的安全边际还是比较高的，如果不介意比较旧，挑笋盘入手，可以考虑。

买这种房子最重要是需要耐心，找到合适的价位再以迅雷不及掩耳盗铃之势出手。

那科学城核心区和天河东老三房，鸡头凤尾怎么比。

科学城的优点是次新、面积、户型、小区环境都比天河好。

缺点是商业和交通都比不上天河。

在去年下半年的这波调整中，科学城核心区这几个热门小区有着比较明显的价格下跌。

就说你意向的这几个：

岭南山畔、新福港鼎峰、科城山庄。

岭南山畔因为近地铁，并蹭到了科学城商业广场改造，价格跌的没那么多。

但这个小区花园、建筑自身的美感都比较一般，毕竟是越秀盖的房子嘛。

小区最热门的户型是 129 方的四房，因为更大面积的 142 方是个三房单位。

小区没有配建小学和中学，上学距离较远也是个缺点。

新福港鼎峰作为网红小区，去年下半年的价格下降的比较多，贝壳上录得的最低成交价不到 5w，比高峰下降了 1w 多。

如果买鼎峰，首选还是 140 方四房的飞机户型，其他的三房可以不考虑。

但他放盘最多的也是 90 方左右的三房，有些还只有一个卫生间。

鼎峰跌的多的原因是，学位不行，尤其小学，现在还能去上一下保利罗兰，但未来两年罗兰交付后也没的上了。离地铁也比较远。

三选一的话，我个人更推荐科城山庄一些。

几个优点：学校、地铁水西站、有大户型。

但很多人不太了解的是，区府板块因为地势的原因，受兴丰垃圾填埋站的臭气污染影响是最大的。

当然，近两年经过治理，情况好转了许多。

科城山庄的缺点是中小面积户型比较老，一百多方的三房都只有一个卫生间，看起来就像是下岗户型再就业的感觉。

大面积的话要交豪宅税，尤其是那种 145 方的，简直就是恶心人的。

上面拉拉杂杂说了这么多，我想表达的是，无论您是选择天河还是科学城，

尤其是选择科学城时，除了小区间的竞争以外，更多的要考虑户型：

能四房就不要三房，坚决不买一卫，两卫是最起码的，能有三卫更好。

从您通勤的角度，科学城开车的话更方便。

如果您需要更详细的选盘建议（具体到某一个在售单位），还是见面聊吧。

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