远洋集团（03377.HK）最新股价是1.98元，距离历史高价9.08元已经跌了359%，也难怪远洋集团的股票评论区戾气很重～

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远洋集团此前也算国资背景，后来改组后成为为数不多由保险公司持股的房地产企业，主要股东分别为中国人寿和大家保险（前安邦保险）。

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远洋集团上半年销售数据不及预期，实属意料之中

最近，远洋集团公布了今年上半年以来未经审计的营运数据，不出市场所料，上半年远洋的业绩表现比较糟糕：

整个上半年，远洋集团累计协议销售额约人民币418.4亿元，比去年同期下降30%；

累计协议销售面积约为218.57万平方米，比去年同期下降23%；

累计协议销售均价为每平方米约人民币19100元，比去年同期下降9%。

单论6月份销售情况，虽然好于前5个月，但同样大幅低于去年同期。

当月协议销售额约为人民币100.8亿元，较去年同期下降40%；

协议销售楼面面积约为52.32万平方米，较去年同期下降37%；

协议销售均价为每平方米约人民币19300元，较去年同期下降4%。

整个上半年的销售节奏，也仅完成了2020年1300亿销售目标的1/3，下半年销售业绩压力大，恐难完成2020年的销售计划。

不过，远洋2019年全年销售额为1300亿元，距离1400亿的销售目标，也差了100亿元。

而且从远洋的经营状况和发展战略来看，今年销售业绩不及预期，也应该算大概率事件。

战略布局失误，远洋集团错失成国内头部房企良机

“战略失误”似乎一直是远洋的身份标签，而且资产出清总是卖在牛市的起点。

2016年，“远洋地产”去掉名字中的“地产”两字，正式更名为“远洋集团”，多元化发展道路从此起步。

目的在于打通除房地产业务外，其他业务对集团的营收通路，并希望这些多元业务能成为集团的主要利润来源。

想法没错，但时机不对，而且有点孤注一掷。

从业务构成来看，远洋集团主要包含4大业务板块：

负责房地产开发投资的“远洋商业”；

负责养老、物业的“远洋服务”；

主攻房地产金融的“远洋资本”；

以及涉及设计研究、建筑类经营的“远洋营造”。

业务方向没什么问题，而且金融板块“远洋资本”据说做的还不错，资产管理规模达到100亿美元。

但远洋为此直接放弃了此后在三四线城市突飞猛进的“货币化棚改”，也因此错过了一轮发端于三四线城市的房地产红利。

从2014年开始，远洋就在逐步退出三四线城市，此前大量布局三四线城市所积累下来的土地储备，到2015年上半年几乎全部出清。

根据远洋2015年年报，一、二线城市的土储就已经超过90%，意味着三四城市的土储几乎悉数卖出。

然而，正当远洋从三四线城市抽身之际，“三、四线城市货币化棚改”大潮突然袭来，远洋完美错过的同时，也成就了恒大、碧桂园今天与万科在中国楼市三足鼎立的局面。

很难说远洋的多元化发展方向是一个明显错误的决定，因为放到现在，多元化发展确实是目前房企拓宽营收边际的主要方式之一。

但远洋在房地产领域的战略布局，确实配得上有失前瞻：把主要资产集中在以京津冀、长三角等城市圈为主的一二线城市，忽略了三四线城市对房地产投资风险的摊薄作用。

而且在一二线城市的布局中，远洋也过分集中于京津冀地区，对北京的依赖尤为明显。

根据远洋集团2019年年报，及大德财经整理部分数据，远洋2019年在京津冀地区实现销售额457亿元，同比增长1.8%；北京合计销售额约286.81亿元，占全国总销售额的22%。

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此外，远洋2019年在京津冀拥有土地储备同样占比最高，为1522万平米，占全部土储的40.9%。

而长三角、长江中游、珠三角、成渝地区的土储占比分别为11%、8.8%、15.2%和7.9%。

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而这5大区域，基本上是一二线城市的主要聚集地，也是受2016年之后房地产调控政策影响最大的城市。

如此一来，远洋与棚改化安置的房地产红利失之交臂，也深受房地产调控影响，进而导致销售增速放缓以及利润率下降。

根据远洋近4年财报数据，远洋净利润率从2016年的12.87%，除2017年小幅上涨后，已经逐年下滑至2019年的8.18%，毛利率也连续两年维持在20%左右，盈利水平受限明显。

图片来源：远洋集团历年财报数据

多元化布局吃力不讨好，远洋集团并未在营收上获得边际改善

除了战略布局上的失误，远洋集团的多元化进程似乎也并没有达到预期结果。

按照既定目标，远洋集团除房地产板块外的其他业务，将贡献60%以上的营收，成为主要盈利来源，从而帮助远洋脱掉单一性房企的标签。

可实际上，远洋集团一直以来都是以房地产开发及投资作为主要利润来源，其他板块对整体业绩的贡献可谓九牛一毛。

2019年，远洋全年实现营收509.26亿元，其中房地产开发及投资贡献了437.78亿元，占比达86%，而其他业务仅实现71.48亿营收，占比仅14%。

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也就是说，远洋当初以牺牲棚改化浪潮为代价，重点布局的多元化产业，并没有起到预期效果，而且还在拖累远洋的经营节奏，导致远洋业绩稳定性欠佳，一直处于大幅波动的状态。

根据年报数据，远洋集团近3年的经营状况起伏巨大，而且经营性现金流一直处于亏损状态。

2016年得益于一二线楼市暴涨，为远洋集团带来189.72亿元的经营性现金流，创历史新高。

但同样受一二线城市楼市调控，房地产市场迅速降温影响，2017年远洋的经营性现金流由盈转亏，为-12.22亿元。

到2018年，情况有所好转，经营性现金流净额仅亏损4453万元。

但2019年，远洋的全年经营性现金流再次大幅亏损，亏损金额超33亿元，波动巨大。

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好在倚靠大股东中国人寿在控制融资成本上的优势，尽管经营状况不佳，远洋2019年的平均融资成本仍只有5.5%，低于6%的行业平均水平。

不过可惜的是，远洋并没有在2014年到2016年房地产行业的白银时代末期发挥自己的融资优势，在全国范围内扩大土储规模，而是选择在这一时期匆匆退场，转而押注一二线城市。

这波操作不论是当时还是现在，都很难让人理解。

如今，远洋又在进行新的战略调整，重新退回到2015年之前的以房地产开发投资为核心的战略方向，并确立了“西进南移”的房地产业务发展战略。

也就是从已有的京津冀、长三角等区域，向环渤海、华西、华南、华中等此前未涉足区域展开布局。

不过，随着房地产行业的竞争格局逐渐固化，此时转舵难免有些为时已晚。

或许远洋可以选择死等下一个房地产行业的黄金周期，但是从目前国内房地产行业发展现状来看，下一个楼市黄金期似乎还在遥远的远方。

虽说“亡羊补牢，未为晚也”，但羊都没了，补牢还能有效吗？

只希望远洋在下一个房地产黄金周期到来之前，别把自己给耗光了！